Jak pandemia wpłynęła na rynek najmu nieruchomości?

Sytuacja społeczno-gospodarcza kraju w ostatnich miesiącach kształtowała się pod wpływem tymczasowych regulacji wprowadzonych w celu przeciwdziałania epidemii COVID-19. Obowiązujące od połowy marca ograniczenia istotnie wpłynęły na wyniki notowane w wielu obszarach działalności, w tym na rynku nieruchomości. Jak obecna sytuacja odbiła się właśnie na nim? Z tym pytaniem zwróciłem się z do Dariusza Węglickiego, eksperta w dziedzinie nieruchomości, dyrektora zarządzającego funduszem Catella Polska.
Dariusz Węglicki: Spróbujmy skupić się na nieruchomościach mieszkaniowych, bo te jak rozumiem są głównym przedmiotem naszej rozmowy. Zwróciłbym uwagę na trzy główne zjawiska wpływające aktualnie na rynek najmu długoterminowego.

W pierwszej kolejności trzeba zauważyć, że od połowy marca sprzedaż nowych mieszkań przez deweloperów zmalała do minimalnych, niespotykanych od lat poziomów. Wiązało się to oczywiście z zamknięciem biur sprzedaży i znacznym zmniejszeniem zainteresowania potencjalnych klientów, którzy koncentrowali się na kwestiach zdrowia i codziennego funkcjonowania. Teraz, co prawda, biura sprzedaży są na nowo otwarte, ale za to banki zaostrzyły kryteria przyznawania kredytów. W perspektywie średnio i długoterminowej wpłynie to zapewne na zwiększone zainteresowanie najmem mieszkań.

Drugie zjawisko, które mocno wpłynęło na rynek najmu mieszkań,  wynika z ograniczenia możliwości przemieszczania się przez Polaków i braku osób z zagranicy – turystów, którzy przyjeżdżaliby do Polski. Wskutek powyższego, oprócz hoteli, najbardziej ucierpieli „indywidualni inwestorzy” oferujący swoje mieszkania na dzień, bądź kilka dni na takich platformach, jak booking.com, czy też airb&b. Konsekwencją jest przeznaczenie tego rodzaju inwestycji przez wielu właścicieli, na najem długoterminowy, co zwiększyło podaż i  spowodowało pojawienie się tańszych ofert na rynku.

Wreszcie trzecie, które jest związane z utratą pracy, czy też ograniczeniem wynagrodzeń w wielu branżach - rezygnacje części najemców z obecnie wynajmowanych mieszkań i przenoszenie się do mniejszych lokali, bądź też powrót do rodziców. Szacuje się, że to zjawisko dotknęło kilku, maksymalnie dziesięciu procent obecnych najemców. Tutaj pytaniem otwartym pozostaje, czy wrócą oni na rynek najmu i jeśli tak, to kiedy to nastąpi?

Jarosław Mikołaj Skoczeń: W Polce najem rynku nieruchomości możemy podzielić na wiele sposób. Jednym z nich, bardzo istotnym, jest podział ze względu na perspektywę długości najmu danej nieruchomości. Przyjął się podział na: najem długoterminowy (od miesiąca wzwyż) i krótkoterminowy liczony na doby. Przyjrzyjmy się im obu, ponieważ pandemia koronawirusa każdy z nich dotknęła w inny sposób. Jakie tendencje zaobserwował Pan na rynku najmu w odniesieniu do najmu długoterminowego?

D.W.: W Polsce brak jest ustawowej definicji najmu długoterminowego. Zwyczajowo przyjmuje się za najem długoterminowy każdą umowę zawartą na okres 1-go miesiąca i dłuższy. W praktyce wyróżniłbym niejako dwa podtypy w kategorii najmu długoterminowego. Do pierwszego z nich zaliczyłbym przede wszystkim te umowy, które zostały zawarte na okres 6-ciu miesięcy i dłużej. Jest ich oczywiście zdecydowana większość, ale nie należy zapominać o tych wszystkich, którzy potrzebują miejsca do zamieszkania na okres krótszy – 2, 3 czy też 4 miesiące, czyli właściwie na średni termin najmu, bo tak bym go nazwał. Średni termin najmu w Warszawie i innych dużych miastach, jest tym, który obecnie staje się coraz bardziej popularnym, a jednocześnie na rynku brakuje ofert tego typu. W wielu przypadkach zainteresowani nim skazani są na, nie najtańszą, ofertę hoteli.  Oprócz często wysokiej ceny, bo pokój w hotelu na dłużej niż miesiąc jest jednak bardzo kosztowy, nie każdy chciałby w nim mieszkać  przez taki okres czasu, a jednak, nawet na 2-5 miesięczny okres, mieć zagwarantowane „mieszkanie na własność”. Dłuższy pobyt w hotelu może być jednak męczący.

J.M.S.: Jak kształtuje się rynek tego najmu na 2 do 5 miesięcy, jak Pan to określił? Czy taki najem może stać się obecnie dobrą (bo przede wszystkim bezpieczną) alternatywą, dla osób, które do tej pory wybierały zakwaterowanie np. w hotelach?

D.W.: Nasze doświadczenie z NO.44 (mieszkania do wynajęcia w budynku Złota 44) potwierdza, że to jest rosnący segment rynku. Pracownicy są bardzo często delegowani do pracy na krótkie, maksymalnie kilkumiesięczne okresy. Oczywiście, żeby tak pracować potrzebują oni gdzieś mieszkać, a mam wrażenie, że hotel nie do końca jest tutaj dobrym rozwiązaniem spełniającym ich oczekiwania, np. co do wielkości pokoju i kameralności zakwaterowania. Poza tym każdy pracownik delegowany na dłużej niż kilka dnia, chciałby przebywać w mieszkaniu z wydzieloną sypialnią i dobrze zaaranżowaną częścią kuchenną. A jednak częstsze na rynku są delegacje na 2,3 – do 5 miesięcy. Dlatego myślę, że dobrym rozwiązaniem dla tych osób jest wynajem apartamentu.

Zwróciliśmy też uwagę na to, że rodziny w trakcie remontu, czy też przygotowania i przeprowadzki do nowego mieszkania lub domu, potrzebują wynająć jakieś alternatywne mieszkanie na krótszy, kilkumiesięczny okres.

J.M.S.: Teraz przejdźmy do drugiego modelu - najmu krótkoterminowego. Bez wątpienia rządowy zakaz najmu krótkoterminowego stał się potężnym ciosem dla tego segmentu. Jak ocenia Pan obecną sytuację tego modelu? Czy zdjęcie zakazu krótkoterminowego polepszyło sytuację najemców, czy mimo to wynajmujący obawiają się tego rodzaju najmu?

D.W.: Mieszkania w najmie krótkoterminowym są zazwyczaj oferowane przez osoby fizyczne bądź też niewielkie podmioty posiadające kilka do kilkunastu mieszkań. Ostatnie trzy miesiące były dla takich właścicieli, szczególnie tych, którzy dokonali zakupu kredytując się w banku, niezwykle trudne. Czynsz nie wpływał, a raty kredytu trzeba było przecież spłacać. Ten okres zrobił wyrwę, nie tylko finansową, ale również w sposobie myślenia o najmie krótkoterminowym. Do tej pory wszyscy zakładali wyższe zyski z takiego najmu. Jednak obecnie duża ich część na pewno zrewiduje swój sposób myślenia i wybierze mniejsze zwroty, za to większą stabilność. Myślę, że obecnie ciekawą alternatywą dla inwestorów jest właśnie najem średnioterminowy.

J.M.S.: Segmenty te są zależne od siebie nawzajem. Zmiany w jednym z nich powodują modyfikacje w innych. Występują przesunięcia między użytkownikami jednego obszaru na inny obszar. Jak to zjawisko kształtuje się obecnie? Więcej osób korzysta np. z najmu na okres 2-5 miesięcy?

D.W.: Wbrew temu, co można usłyszeć w telewizji publicznej, pandemia Covid 19 nie wygasła, a liczba zakażeń jest na stałym poziomie od wielu tygodni.
Biorąc to pod uwagę trudno jeszcze wyrokować co do tych przesunięć i modyfikacji. W NO.44 właśnie uruchomiliśmy najem na 2 do 5 miesięcy i mamy już pierwsze rezerwacje, to znaczy, że jest zapotrzebowanie na najem na średni termin. Myślę, że ludzie wybierają nas z kilku względów. Nasze mieszkania, przeznaczone na wynajem na 2, 3 czy 4 miesiące, mają co najmniej 60 m2 i każde z nich składa się z salonu połączonego z otwartą kuchnią, oddzielnej sypialni oraz łazienki. Kameralność apartamentów w projekcie NO.44 została zagwarantowana z jednej strony poprzez ciekawe i zróżnicowane umeblowanie i wyposażenie, jak również dzięki temu, że na piętrze znajduje się jedynie 8 mieszkań. Dodatkowo, oczywiście, jak w każdym najmie w tym budynku, niebagatelną rolę odgrywa możliwość korzystania ze strefy rekreacyjnej i spa, dopełnionej 25-cio metrowym basenem.

J.M.S.: Innym podziałem rynku najmu nieruchomości jest ten ze względu na charakter. Mamy nieruchomości standardowe, o podwyższonym standardzie, czy też luksusowe, tzw. premium. Biorąc pod uwagę to kryterium, nastąpiły zauważalne zmiany?

D.W.: Każdy z segmentów miał w okresie ostatnich trzech miesięcy swój dołek, ale wielu spośród właścicieli, poprzez rozsądną politykę i dogadywanie się z najemcami, co najmniej, utrzymało dotychczasowe poziomy najmu. Myślę, że segment rynku premium jest w Polsce niedoszacowany i zarówno ceny zakupu, jak i najmu, będą nadal na powolnej krzywej wznoszącej. Niestety, albo stety - zależy od punku widzenia - za bardzo dobry produkt trzeba zapłacić więcej, a ceny odnosimy coraz częściej do innych topowych miast europejskich, a nie do innych projektów w Warszawie.

J.M.S.: Przed nami okres wakacji. Wielu Polaków dotychczas wyjeżdżających na urlop za granicę zapewne, ze względów bezpieczeństwa, spędzi go w tym roku w kraju. Myśli Pan, że to pomoże nadrobić straty przez segment najmu nieruchomości?

D.W.: Na pewno tak, ale głównie w segmencie nieruchomości wakacyjnych, których lokalizacje nie pokrywają się z dużymi miastami, no może z wyjątkiem Trójmiasta. Najem apartamentu na wakacje, np. w Warszawie, czy innym dużym mieście, jest ofertą dla szczególnej, raczej wąskiej grupy osób. Żeby nadrobić straty trzeba uzbroić się w cierpliwość. Z dnia na dzień nie da się tego  zrobić, mimo tego, że bardzo byśmy chcieli. Dalej nie wiadomo, jak będą udostępniane wszystkie usługi uzupełniające zakwaterowanie, takie jak restauracje, kawiarnie, siłownie, sklepy, etc. No i oczywiście, chyba najważniejsze jest odblokowanie połączeń komunikacyjnych. A kiedy to się wydarzy w formie ostatecznej - raczej nie wiadomo. Biorąc pod uwagę dotychczasową praktykę, jesteśmy powiadamiani o złagodzeniu danego rygoru zazwyczaj na maksymalnie kilka dni wcześniej, w zasadzie bez możliwości przygotowania się. Wystarczy zapytać hotelarzy czy restauratorów dla potwierdzenia tego faktu.

J.M.S.: Spójrzmy teraz na najem z perspektywy ceny. Czy zauważalny jest spadek cen najmu nieruchomości? Jak one się kształtują w poszczególnych segmentach?

D.W.: Oczywiście można zacytować klasyka, że „cena czyni cuda”, ale równie ważne, jeśli nie ważniejsze, są lokalizacja i szeroko pojęta jakość produktu.
Naturalnym jest, że będą mniejsze wahania co do cen apartamentów, np. w centrum Warszawy, w porównaniu z cenami mieszkań na obrzeżach, gdzie nasycenie rynku mieszkaniami jest o wiele większe, ale myślę, że ono i tam nie będzie jednak duże. Tak, jak nie wierzyłem w raportowane przez agencje kilkuprocentowe wzrosty cen najmu, tak nie wierzę w istotny długoterminowy spadek cen najmu. W trudnych czasach broni się złoto i rynek premium, więc w tym segmencie mieszkań na wynajem, długoterminowo pozostanie on stabilny cenowo.

J.M.S.: Co czeka rynek nieruchomości w przyszłości?

D.W.: Widzę ciekawe perspektywy na rynku mieszkaniowym. Pojawiać się będzie coraz więcej projektów na wynajem oferowanych przez fundusze inwestycyjne. Najem na krótsze okresy: 2-5 miesięcy będzie odgrywał coraz większą rolę, o ile właściciele będą w stanie zapewnić odpowiednią jakość oferty i jej wzbogacenie o dodatkowe usługi.

Na razie hitem są domy i działki inwestycyjne, ale korki już wróciły, przynajmniej w Warszawie, co oznacza, że coraz więcej ludzi wróciło do pracy i siedząc w samochodzie liczy stracone godziny. Generalnych trendów nie da się tak szybko odwrócić, ale oczywiście nie wiadomo co przyniosą nam najbliższe miesiące i lata w kwestii naszego bezpieczeństwa zdrowotnego. Pozostaje tylko działać i czekać wierząc w powrót rynku na normalne tory.

Z Dariuszem Węglickim z Catella Polska (właścicielem NO.44 -  72 apartamentów na wynajem w budynku Złota 44), rozmawiał Jarosław Mikołaj Skoczeń.
PRZECZYTAJ JESZCZE
Koronawirus
35719
zobacz mapę / szczegóły
REKLAMA

Kalendarz Wydarzeń / Koncertów / Imprez w Polsce