29 wrzesień 2021

Zakup działki budowlanej – o czym (bezwzględnie) należy pamiętać

Chociaż coraz więcej jest w Polsce inwestycji deweloperskich, to wielu z nas, zamiast polegać na gotowych propozycjach, rozważa kupno działki budowlanej i budowę domu. Nic dziwnego - stworzenie projektu od zera, według własnych potrzeb i marzeń, to sytuacja idealna. Jednak kupno miejsca pod budowę domu oznacza także sporo wyzwań. Na co trzeba się przygotować planując zakup działki?
REKLAMA
Wokół dużych miast Polski, ceny działek budowlanych rosną w dawno niewidzianym tempie. Proces ten w pewnej mierze jest związany z pandemią Covid-19. Z analiz Otodom wynika, że w pandemii, w trakcie długich tygodni odosobnienia w izolacji, czy na kwarantannie, spora część Polaków zdała sobie sprawę z tego, jak cenne jest posiadanie własnej ziemi.

Wartość nawet niewielkiego przydomowego pasa zieleni znacznie zyskała w oczach kupujących bliźniaki, szeregowce oraz kupujących i budujących domy jednorodzinne, bez względu na co ten teren zostanie przeznaczony: na grilla, miejsce na huśtawkę dla dzieci, czy na przydomową uprawę warzyw i owoców. To sprawiło, że kupno działki stało się jeszcze bardziej atrakcyjne.

O czym pamiętać kupując działkę?

Lista rzeczy o których należy pamiętać przed kupnem działki, jest bardzo długa, ale idąc krok po kroku, można jednak spokojnie dojść do szczęśliwego finału, czyli zakupu działki. Jakie są jednak najważniejsze kwestie, o których trzeba pamiętać, planując zakup działki pod dom jednorodzinny?

Pierwsza rzecz, o jaką należy poprosić sprzedającego działkę to numer księgi wieczystej.

Pozwoli to zweryfikować czy dana osoba jest właścicielem działki budowlanej i czy nieruchomość nie jest obciążona jakimiś zobowiązaniami, np. kredytem hipotecznym. W sytuacji w której sami chcemy otrzymać kredyt na zakup działki budowlanej, musimy pamiętać o dostarczeniu szeregu dokumentów do banku, m.in. decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub pozwolenie na budowę, kopię mapy ewidencyjnej lub wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków.

Następnie warto sprawdzić uzbrojenie działki, czyli zaopatrzenie nowo powstającego budynku w energię elektryczną, gaz, wodę i kanalizację. Może zdarzyć się, że działka ma dostęp do wszystkich niezbędnych mediów ale też możemy napotkać sytuację w której, aby się do nich przyłączyć, trzeba podjąć dodatkowe kroki.

Droga do celu

Następna kwestia to dostęp do drogi. Należy zweryfikować w jaki sposób, nie naruszając prawa własności właścicieli sąsiednich działek, można dojechać do wybranej działki do drogi publicznej. A co jeśli, by dojechać do swojej działki, musisz przemieścić się przez należące do innych? Wtedy niezbędne będzie ustanowienie służebności drogi koniecznej u właściciela działki. Zazwyczaj jest to formalność, jednak przy niezbyt pokojowych relacjach z sąsiadami, sprawa może skończyć się nawet sądem.

Wymiary i lokalizacja

Wymiary działki są bardzo ważnym elementem w weryfikacji. Czy działka budowlana ma wymiary, które pozwalają na budowę domu zgodnie z obowiązującymi przepisami? Warto pamiętać, że planując ścianę z oknami, należy „odsunąć” budynek od sąsiada o minimum 4 metry. W przypadku braku okien wystarczą 3 metry. Nietypowy kształt działki, nawet przy odpowiedniej jej wielkości, może utrudniać właściwą lokalizację budynku. Pod uwagę należy wziąć także działki położone w sąsiedztwie naszej. Istotne jest także nachylenie w odniesieniu do stron świata i możliwości adaptacji działki pod wymarzony dom, m.in. w zakresie dobrej ekspozycji na światło słoneczne w ciągu dnia.

Zweryfikować trzeba również otoczenie i sąsiedztwo działki. Bliskość wody, nawet niewielkiego strumyka, nie musi oczywiście oznaczać od razu ryzyka corocznych powodzi na wiosnę, powinna ona jednak podać w wątpliwość sens planowania piwnicy w budynku. Dobrym pomysłem jest przeszukanie krajowego lub lokalnego geoportalu. Weryfikacja znajdujących się tam map, pozwoli zachować spokój w trakcie składania podpisu na akcie notarialnym.

Należy sprawdzić sąsiedztwo również w tym potocznym rozumieniu tego słowa. Kto mieszka obok? Odpowiedź na to pytanie jest niezwykle istotna - konfliktowi i hałaśliwi sąsiedzi mogą zamienić nawet najpiękniejsze miejsce w koszmar.

Możliwe przeszkody w planach budowlanych

Gdy pierwsze kroki analizy działki już za nami, można zaplanować usytuowanie domu na działce. Jedną z przeszkód w planach budowlanych z których wielu z nas nie zdaje sobie sprawy, mogą być drzewa.

Wycinka drzew może być kosztowna, a załatwienie związanych z nią kwestii formalnych potrafi zająć naprawdę wiele czasu (cennego zwłaszcza w sezonie budowlanym). Dlatego przed zakupem działki warto wcześniej narysować na jej planie obrys budynku i zweryfikować czy na drodze nie stoją drzewa.

Innym utrudnieniem mogą być prace archeologiczne. Zabudowa mieszkaniowa, również ta jednorodzinna systematycznie postępuje. W ostatnich latach mamy wręcz do czynienia z „rozlewaniem się miast”. Pod mieszkaniówkę stopniowo przeznaczane są kolejne tereny, coraz bardziej odległe od centrum miasta. Coraz częściej słychać też o pojawianiu się archeologów na budowach domów jednorodzinnych.

Informacja o tym, czy na działce znajdują się stanowiska archeologiczne, powinna znaleźć się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub w decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Jeśli tak jest, urząd gminy powinien wydać zalecenie przeprowadzenia badań archeologicznych. Wspomniane MPZP i WZ to dokumenty, które ostatecznie decydują o tym, co można na działce wybudować. Z MPZP powinno wynikać jaki rodzaj zabudowy jest w tym miejscu dopuszczony (jednorodzinna, szeregowa, czy może wielorodzinna), jakie ograniczenia będzie musiał spełnić budynek (np. wysokość, linia zabudowy), jaka część działki będzie musiał pozostać biologicznie czynna itp.

Cena to nie wszystko

Cena to największa, ale nie jedyna część kosztów zakupu działki. Notariusz na miejscu przy podpisywaniu aktu notarialnego pobiera podatek od czynności cywilnoprawnej (2% wartości działki), razem z taksą notarialną i naliczanym od niej podatkiem VAT. Wymiar taksy jest uzależniony od wartości przedmiotu transakcji. Jeśli cena nieruchomości będzie zawierać się w przedziale od 60 tys. zł do 1 mln zł, wówczas sama taksa wyniesie 1010 zł + 0,4% nadwyżki nad kwotą 60 tys. zł.

Doliczyć należy również cenę za odpisy aktu notarialnego (płatność od każdej strony). Ponadto należy pamiętać jeszcze o opłatach sądowych: założenie księgi wieczystej (60 zł), wpis w księdze wieczystej (200 zł). W przypadku skorzystania z usług pośrednika trzeba doliczyć jeszcze jego prowizję, która w zależności od regionu Polski i wyniku negocjacji, zwykle waha się ona od 1% do nawet 5%.

Aktualne ogłoszenia sprzedaży działek możesz sprawdzić w Otodom.

Jarosław Mikołaj Skoczeń, redaktor naczelny Twoje-miasto.pl
PRZECZYTAJ JESZCZE
Koronawirus
zobacz mapę / szczegóły
REKLAMA

Kalendarz Wydarzeń / Koncertów / Imprez w Polsce

kiedy
2022-02-28 14:00
miejsce
Internet, Internet, Streaming online
wstęp biletowany
kiedy
2022-02-28 20:00
miejsce
Internet, Internet, Streaming online
wstęp biletowany
kiedy
2022-02-28 20:00
miejsce
Internet, Internet, Streaming online
wstęp biletowany
kiedy
2022-03-21 20:00
miejsce
Internet, Internet, Streaming online
wstęp biletowany