Prawo artykuł sponsorowany
30 grudzień 2019

Jak walczyć z fikcyjnym obciążeniem nieruchomości?

Zabezpieczenie nieruchomości przed wierzycielami

Właściciel nieruchomości przewiduje, że w krótkim czasie będzie miał problemy z wierzycielami. Ci jeszcze niczego nie przewidują, bo do tej pory zobowiązania są regulowane na bieżąco. Właściciel decyduje się uchronić lokal mieszkalny spod bardzo prawdopodobnej  przyszłej egzekucji i ustala z żoną, że się rozwiodą. Ona składa pozew i domaga się bardzo wysokich alimentów w wysokości 15.000 zł miesięcznie, na co on się bez wahania zgadza.   Zanim dojdzie do rozprawy, na której zgodnie (choć on z ciężkim sercem) potwierdzą warunki rozwodu, zadłużenie alimentacyjne będzie wynosiło już kilkadziesiąt tysięcy złotych. W celu zabezpieczenia roszczeń alimentacyjnych byłej żony      i dzieci, by „uchronić się” przed prokuratorem za ich niepłacenie, on ustanawia na nieruchomości hipotekę, na wszelki wypadek w wysokości odpowiadającej niemal wartości lokalu mieszkalnego (on jest jedynym właścicielem). Ewentualna sprzedaż egzekucyjna, o ile w ogóle znajdzie się chętny na nieruchomość, spowoduje przyznanie całej uzyskanej kwoty wierzycielowi hipotecznemu, czyli żonie i dzieciom.

Sytuacja wierzycieli

Powoli zaczynają zgłaszać się  kolejni wierzyciele, w tym wspólnota mieszkaniowa, której jest winien z każdym miesiącem coraz więcej pieniędzy. Nikt nie przypuszcza, łącznie z sądem, że rozwód był fikcyjny i miał na celu jedynie zabezpieczenie nieruchomości. W księdze wieczystej nieruchomości jest wpisana hipoteka, a łączna wysokość zobowiązań  razem z hipoteką znacznie przekracza wartość nieruchomości. „Byli małżonkowie” wyprowadzają się do jej matki.  Ona dodatkowo dbając o pozory, zmienia samochód na mniejszy i tańszy.  Bieżące dochody dłużnika zajmuje komornik i przekazuje je na poczet zaległych alimentów (poza wynagrodzeniem komornika dochody zostają w rodzinie). Pozostali wierzyciele nie mają tyle szczęścia, gdyż przepisy ograniczają kwotę dochodu z wynagrodzenia za pracę i podlegającą egzekucji pracy do 60% i jednocześnie przyznają pierwszeństwo świadczeniom alimentacyjnym przed innymi wierzycielami. Wspólnota mieszkaniowa nie wie jak odzyskać pieniądze, gdyż pomimo wydanego nakazu zapłaty, komornik ma związane ręce i wszystko na co prawo mu pozwala przekazuje na poczet alimentów.  W mieszkaniu zamieszkuje brat dłużnika, który wśród sąsiadów rozpowiada, że mieszkanie zostało mu udostępnione bezpłatnie i nie wie co robi i gdzie mieszka brat dłużnik.

Co można zrobić w takiej sytuacji

Do dyspozycji wierzycieli pozostaje kilka instrumentów prawnych: skarga pauliańska (art. 527 i 530 kodeksu cywilnego), ustalenie nieważności czynności prawnej z uwagi na jej pozorność (art. 83 kodeksu cywilnego ) i zarzut działania na szkodę wierzycieli (art. 300 kodeksu karnego).
Jednak żeby skutecznie z nich skorzystać i jeszcze bardziej nie rozuchwalić dłużnika przegraną sprawą sądową (a często bywa, że wygrana dłużnika działa na niego jak woda na młyn) trzeba determinacji i dużego zaangażowania w sprawę, w tym pracy stricte detektywistycznej. W takich przypadkach tradycyjne dochodzenia należności, w większości przypadków nic nie da, gdyż nawet prawomocny wyrok nie gwarantuje nam, że odzyskamy pieniądze.  Doświadczenie wskazuje, że  bezcenna jest współpraca wierzycieli, mających wspólny interes, która pozwoli im przeprowadzić własne „śledztwo”, mające na celu ustalenie czy rzeczywiście dłużnik działał z premedytacją i zamiarem pokrzywdzenia wierzycieli oraz gdzie mieszka i z czego rzeczywiście żyje.  W powyżej opisanej sprawie  wspólne działania pozwalają także podzielić koszty pozasądowe i jednocześnie zwiększyć zakres czynności.

Tylko takie bezwzględne ustalenia mogą stanowić podstawę skutecznych działań przed sądami cywilnymi i karnymi. Dłużnicy mają tego świadomość i najczęściej liczą, że ich wierzyciele ograniczą się do podstawowych czynności jakimi jest sądowe dochodzenie należności i postępowanie egzekucyjne, które mogą nie pozwolić odzyskać pieniędzy.
Z powyżej opisanych trzech środków prawnych najbardziej znanym jest  skarga pauliańska, która swym zakresem  obejmuje również pokrzywdzenie przyszłych wierzycieli. Jak wskazuje się w orzecznictwie sądowym, już samo poinformowanie dłużnika o zamiarze dochodzenie należności, stanowi podstawę do jej zastosowania i uznania czynności dłużnika za bezskuteczną wobec wierzyciela. Ponadto dłużnik powinien się liczyć z tym, że może stać się niewypłacalny lub zwiększyć stopień swojej niewypłacalności, co jest również podstawą do jej zastosowania. Jednak udowodnienie wszystkich przesłanek do jej zastosowania, pozostaje po stronie wierzyciela i stąd powyżej napisałem o nieocenionej współpracy wierzycieli.  Zastosowanie tego środka prawnego jest jednak ograniczone czasowo do 5 lat od momentu dokonania czynności krzywdzącej (tu ustanowieniu hipoteki umownej) przed dłużnika.

Jeśli nie będziemy mogli skorzystać ze skargi pauliańskiej (choćby tylko z powodu upływu 5 letniego terminu) to z pomocą przychodzi ustalenie, że czynność dłużnika była pozorna . Ten środek prawny nie jest ograniczony czasowo i może z niego skorzystać każdy kto ma w tym interes prawny. Dokonanie czynności w formie aktu notarialnego, niezbędnej do ustanowienia hipoteki, nie stanowi również przeszkody do uznania takiej czynności za nieważną z uwagi na jej pozorność.

Niezależnie od powyższych działań przed sądami cywilnymi, wierzyciele mogą również skorzystać z przepisów prawa karnego, które dają wierzycielom osobom możliwość domagania się w określonych sytuacjach ścigania dłużnika przez prokuraturę. Należy jednak pamiętać, że także w przypadku tej ścieżki cały ciężar postępowania dowodowego będzie w praktyce  po stronie wierzyciela. Wszczęcie postępowania karnego pozwala jednak na wykorzystanie możliwości prokuratury i uzyskanie za jej pośrednictwem dostępu do szeregu dokumentów, do których normalnie wierzyciel nie będzie miał dostępu.

Podsumowanie

Jak widać, w przypadku gdy trafimy na dłużnika, który „ucieka”  z majątkiem,  mamy do dyspozycji kilka środków prawnych, które wymagają jednaka dużego nakłady pracy i zaangażowania znacznych środków finansowych.  Wierzyciel nie pozostaje jednak ze związanymi rękami i dużo zależy od jego determinacji i zaangażowania w sprawę. Dłużnicy, gdy czują się naprawdę osaczeni (m.in.  z  uwagi na powiadomienie rodziny, znajomych czy pracodawcy o ich działaniach) i na dodatek jest przed nimi realna perspektywa odpowiedzialności karnej, niejednokrotnie zaczynają spłacać swoje zobowiązania.


r.pr. Marek Foryś
www.forys.com.pl
PRZECZYTAJ JESZCZE
Koronawirus
38721
zobacz mapę / szczegóły
REKLAMA

Kalendarz Wydarzeń / Koncertów / Imprez w Polsce